
Luật đất đai 2024 (có hiệu lực sớm từ 01/8/2024) được kỳ vọng là "cú hích" lịch sử để minh bạch hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sau một thời gian ngắn đi vào thực tiễn, nhiều địa phương và doanh nghiệp đã bắt đầu "kêu khó" vì những vướng mắc phát sinh chưa có hướng dẫn cụ thể.
Trước tình hình này, Chính phủ vừa có văn bản chỉ đạo hỏa tốc, yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan khẩn trương hoàn thiện Nghị định tháo gỡ khó khăn.
Dưới góc độ chuyên môn, bài viết này sẽ phân tích xem đâu là những "nút thắt" đang khiến các địa phương lúng túng và Nghị định mới dự kiến sẽ giải quyết vấn đề gì.
Nhận diện "Điểm nghẽn" thực tế

Tại sao Luật mới vừa ban hành đã phải ra nghị định gỡ vướng? Theo phản ánh từ các địa phương và hiệp hội bất động sản, có 3 nhóm vấn đề chính đang gây ách tắc:
- Về Đấu giá quyền sử dụng đất: Tình trạng "sốt ảo", bỏ cọc sau đấu giá hoặc các quy định về điều kiện tham gia đấu giá chưa đủ chặt chẽ để ngăn chặn đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.
- Về Bảng giá đất điều chỉnh: Nhiều địa phương lúng túng trong việc áp dụng bảng giá đất cũ hay xây dựng bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường. Việc điều chỉnh cục bộ bảng giá đất gặp khó khăn về quy trình, dẫn đến ách tắc trong tính thuế và đền bù giải phóng mặt bằng.
- Về Chuyển mục đích sử dụng: Các quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang dở dang chưa rõ ràng, khiến cán bộ địa phương có tâm lý "sợ sai", không dám ký duyệt hồ sơ, làm đình trệ dự án
Chỉ đạo quyết liệt từ Chính Phủ

Trong chỉ đạo mới nhất, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh yêu cầu "không để khoảng trống pháp lý". Chính phủ đã "bật đèn xanh" cho cơ chế đặc biệt:
- Áp dụng trình tự, thủ tục rút gọn: Cho phép soạn thảo và ban hành nghị định này theo quy trình nhanh nhất có thể (thay vì quy trình thông thường kéo dài nhiều tháng), nhằm đáp ứng tính cấp bách của thực tiễn.
- Phân cấp mạnh mẽ: Tinh thần của nghị định mới là tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho địa phương (HĐND và UBND cấp tỉnh) tự quyết định các vấn đề phù hợp với đặc thù của mình, nhưng trung ương phải cung cấp "công cụ pháp lý" rõ ràng để họ yên tâm thực hiện.
Dự báo các thay đổi quan trọng

Dựa trên các dự thảo và chỉ đạo, nghị định sắp tới (dự kiến bổ sung, sửa đổi một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai) sẽ tập trung vào các giải pháp thực tế sau:
1. Siết lại quy chế đấu giá đất
Sẽ có quy định cụ thể hơn về tiền đặt trước (tiền cọc), năng lực tài chính của người tham gia đấu giá và chế tài xử lý mạnh tay hơn đối với hành vi bỏ cọc để ngăn chặn việc "thổi giá".
2. Linh hoạt trong định giá đất
Sẽ hướng dẫn chi tiết cách thức các địa phương điều chỉnh bảng giá đất hiện hành để tiệm cận giá thị trường mà không gây sốc cho người dân và doanh nghiệp. Tháo gỡ vướng mắc về việc thuê đơn vị tư vấn định giá đất (vốn đang rất thiếu và yếu).
3. Gỡ khó cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp
Nghị định cũng sẽ làm rõ các quy định về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích (như làm du lịch trên đất nông nghiệp, đất rừng) để người dân và doanh nghiệp dám mạnh dạn đầu tư.
Tác động đến thị trường và người dân
Sự ra đời của nghị định này là một tín hiệu tích cực cho thấy Chính phủ đang lắng nghe và phản ứng rất nhanh trước các bất cập của chính sách.
- Đối với doanh nghiệp: Kỳ vọng sẽ khơi thông được dòng vốn và pháp lý cho các dự án đang bị "đắp chiếu" chờ định giá đất.
- Đối với người dân: Các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất (đặc biệt là việc tính thuế, phí) sẽ được thông suốt, không còn bị ngâm hồ sơ do cán bộ chờ hướng dẫn.
Luật Đất đai 2024 là một đạo luật lớn và phức tạp. Việc phát sinh vướng mắc trong giai đoạn đầu thực thi là điều khó tránh khỏi. Động thái chỉ đạo "khẩn trương hoàn thiện Nghị định" của Chính phủ cho thấy quyết tâm cao độ trong việc đưa Luật vào cuộc sống, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp, không để chính sách trở thành rào cản phát triển.
Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi sát sao việc ban hành Nghị định này trong thời gian tới để kịp thời nắm bắt các quy định mới.
Công ty Cổ phần đo đạc Duy Bình
Website: https://dodac.net
Email: Info@duybinhgeo.com
Hotline: 0933 156 979
Địa chỉ: Số 389, đường Nguyễn Đức Thuận, Phường Phú Lợi, Thành phố Hồ Chí Minh









